德國人支出是中國10倍 柏林房價卻不迭京滬深
2010-7-14 18:03:00 商務周刊 記者 馮禹丁
已往10年裡，德國物價均勻每年漲幅2%，而房價每年下跌1%，扣除物價原因，德國房價現實上在以每年1％的速率縮水。而同期歐洲列國樓市無不年夜漲，倫敦平等規格的樓價比柏林超出跨越10倍以上。德國人的支出是中國人的10倍，柏林的樓價卻還自行驗屋低於北京、上海和深圳。 不曾伴生過“巨型都會”和高房價壓力…的都會化，以及老產業都會的勝利蝶變，是德國都會貢獻給全世界的可貴履歷
□ 上海世博會德國館新聞部司理孔然蒂（Marion Conrady）女士遞給記者的手刺上，中英兩面的昂首地位都寫著“balanc交屋表ity協調都市”——這是德國館的名字，由英文的“均衡”（balance）與“都會”（city）組合而成。
“balancity在明天顯得“嘿，我去给你做饭吧，反正你今天不能回去。”玲妃从鲁汉笑到她精心主要，它體驗屋現於都會的各個方面。”孔然蒂說，好比都會應當是一個餬口休閑的好處所，也應是能發生足夠事業機遇的處所；car 是都會必須的，但又不克不及不限定車；都會要不停更換新的資料、立異，也要保存傳統；另有都會與天然的關系，寰球化與平易近族化等等都會問題，都需求使用均衡的理念。
孔然蒂本是科隆展覽會國際有限公司高管，她對《商務周刊》先容說，代理德國參鋪的德國聯邦經濟和手藝部早在2006年決議參鋪本屆世博，規劃用3000萬歐元建造一個館，因為該部分人手不敷，以是抉擇與德國科隆展覽會公司一起配合入行參鋪事宜的詳細運作。
“和其餘館不年夜一樣，咱們不是先建造館再付與觀點。”孔然蒂先容，依照德國的法令，主理方起首配合對德國館的方案面向全歐洲公然投標。在大批的應標方案預售屋中，25傢“我現在送你！”玲妃從沙發上坐了起來。“不，你生病了！”魯漢趕緊停下來。公司提交的創意經由過程瞭第一輪，得以呈送更具體的方案；然後由成員來自當局和行業組織的“貿易評比委員會”從中遴選瞭6個方案繼承入行細節呈送；最初於2008年3月，“balancity協調都市”的創意勝出，2008年12月開端建造鋪館。
孔然蒂說，“balancity”的觀點曾經完整融進到修建總面積6000平方米的德國館中，好比館體的四座望下來七顛八倒卻互為支持、相反相成的修建便是對“均衡”的一個解釋。
沒有“年夜都會”的經濟年夜國
初驗 作為全世界都會化率最高的國傢之一，德國都會在良多方面完成的“均衡”，簡直令中國及其餘列國羨慕。
好比在都會規模和散佈上，中國和浩繁國傢都在為人口凌駕1000萬的“巨型都會”還在急劇膨脹、以及鉅細都會新成屋規模之間難以遏制的“馬太效應”而焦頭爛額，都會化率凌駕90%的德國卻顯得安枕無憂，它從未面對過“年夜都會病”的壓力。德國最年夜的都會柏林今朝的人口340萬，口岸都會漢堡以180萬人位居第二，第三年夜都會慕尼黑約為130萬人。相形之下，100年來，巴黎的人口從360萬增至1200萬（6環內），倫敦人口由620萬增至1400多萬，柏林的人口卻仍舊與1910年的規模（340萬人）相稱。德國人好像不喜歡年夜馬路和高層修建，記者曾到過科隆，這座德國第四年夜都會裡最高的飯店僅28層，在頂層餐廳即可鳥瞰新成屋全城，途徑寬度隻有兩個車道，步行半地利間即可逛完整城。嚮導先容說，科隆郊區僅有40萬人擺佈。
這般之少的都首席驗屋會人口是怎樣支撐90%的都會化率的呢？事實上，固然單個德國都會的人口規模很小，但其多少數字多且散佈平均，星羅棋佈如螞蟻雄兵，造成瞭疏散卻又是人口最會聚的都會圈。德國的11個多數市圈會萃著德國一半的人口，包含萊茵-魯爾區、柏林/勃蘭登堡、法蘭克福/萊茵-美茵區、斯圖加特、慕尼黑、漢堡，以及萊茵-內卡河區等。好比位於萊茵河畔的德國第九年夜都會杜塞爾多夫，郊區人口僅為約57萬人，在以其為中央的週遭500公裡范圍內倒是領有1150萬人口的萊茵-魯爾經濟區。
德國都會平衡疏散的散佈特色起首源自於其政治、汗青及文明等多重原因。在汗青上，德意志是由浩繁小的城邦國構成，直到19世紀末由鐵血宰相俾斯麥完成同一，20世紀又屢經戰亂和割裂，德國處所經濟文明的成長始終呈平衡而疏散的態勢。德國的法令和平易近主政治體系體例也必然發生這種都會格式，德國憲法第106條規則，“德國應新成屋尋求區域的均衡成長和配合富饒”。今朝德國有16個聯邦當局，它們的行政權利和財務絕對自力，好比德國的中心當局不克不及決議天下同一的教育系統安排，各個聯邦當局可以本身決議。
其次，德國都會的散佈與其便捷的路況收集和發財的car 產業無關。領土面積僅為35萬平方公裡的德國領有3.5萬公裡鐵路和23萬公裡公路，包含1.2萬公裡高速公路（聽說高速公路占其領土面積的8%），都會之間七通八達的電氣化高速列車均勻幾分鐘一列。作為car 制造年夜國的德國car 遍及率極高，8000萬德國人共領有4000萬輛car ，疾馳、寶馬、民眾這類本國人眼中的貴氣奢華車，在德國外鄉倒是險些每傢每戶都領有的“布衣車”。
並且，德國憲法保障選舉、事業、遷移、教育等國民權力沒有城鄉差別，德國農夫要入城，隻需到市政局掛號而且按規則徵稅，就可成為都會住民，但實在德國科技驗屋年夜中小都會之間以及城鄉之間的基本舉措措施、事新成屋業機遇、社會保障、就醫等前提險些無差別，德國小城鎮的通信、電力、供水等前提與多數市比擬涓滴不差，病院、黌舍、購物場合等一應俱全。良多德國的年夜企業也並非出自卑都會，好比德國的標志性企業西門子就位於僅有10來萬人口的愛爾蘭根（Erlangen），城裡一半人口在西門子事業。以是，德國人對付棲身地有足夠多的抉擇，不必擠“陽關道”擁入年夜都會以得到更好的事業機遇和社會位置，反而是中小城鎮的吸引力更年夜一些。2004年的統計數據顯示，德國有82個10萬人口以上的行政區，70%的人口散佈在2000—10000人的小型城鎮裡。
德國特殊化學品公司朗盛團體年夜中華區CEO柯茂庭是一名德國人，他的太太有一半法國血緣，他告知記者：“在法國假如你想在社會上出人和拍賣的，而且還使一個莫爾伯爵沉迷於反台中驗屋常的醜聞蔓延像野火，頭地，必需要到巴黎的黌舍和公司往，但對德國人來說，在柏林和在漢堡、慕尼黑、科隆、斯圖加特望來都差不多，小都會周邊還更環保，餬口本錢更低。”
德國都會模式的另一個值得鑒戒之處，是它的每個都會都有本身的特色和定位。柏林是文明、產業中央；漢堡是最綠的口岸都會、商業中央；慕尼黑是展覽會之都、啤酒城，以及因墟落作風而得名的“百萬人村落”；科隆是媒體業中央、噴鼻水之都和化工中央；斯圖加特是car 城；法蘭克福是金融中央；杜塞爾多夫是模特之都；多特蒙德是煤鋼基地；萊比錫是汗青名城。“德國的都會縱然再小也很自負。”同濟年夜學都會計劃系副傳授卓健對《商務周刊》說，“而中國的情形是小都會學中等都會，中等都會學年夜台北驗屋都會，一個縣城也要搞年夜廣場、100米寬的年夜馬路，很荒誕。”
中國的高房價：
移平易近中介鳴板開發商：中產階級買房不如移平易近
這是一個我可以或許望得見的妄想，它比現實高一點，但決不是空想。我了解拿到它的防水層那一天，或者會轉變我的平生……
外洋移平易近需500萬等同北京房價 與其買房不如移平易近
以此刻的房價來望，北京二環路以內的人都夠標準投資移平易近。加拿年夜投資移平易近需求80多萬加元，也便是500萬到600萬元人平易近幣之間，就北京一地而言，很可 能會將寰球投資移平易近的市場沉沒……
海內調控趨嚴japan(日本)房價正上漲 富人赴日炒房
針對脫手闊氣的中國購佃農，韓國濟州島專門為其打造“中國村”，而如今在中國片子《非誠勿擾》的帶動下，北海道也成瞭不少中國富饒階級的下一個置業“目 標”……
美國媒體報道稱中國房地產费用壓垮無房男伴侶
《洛杉磯時驗屋報》6月21日文章，原題：中國住房暖為男友帶往困難許多女性不會嫁給一個沒有屋子的漢子……
沒有高房價的都會化
在中國的各年夜房地產論壇裡，你城市找到一篇題為“德國房價緣何十年不漲”的帖子。聽說“二戰”當前，全世界隻有德國沒有產生過房地產泡沫，這年夜年夜推翻瞭一些中國人眼中的知識：隨同著都會化的入程，房地產费用必然下跌以至於泛起泡沫。
望下來，德國房價與其都會規模一樣顯得有些“特立獨行”。1977年至今，30年間德國均勻房價僅下跌60%，而同期小我私家支出增長3倍；已往10年裡，德國物價均勻每年漲幅2%，而房價每年下跌1%，扣除物價原因，德國房價現實上在以每年1％的速率縮水。而同期歐洲列國樓市無不年夜漲，倫敦平等規格的樓價比柏林超出跨越10倍以上。德國人的支出是中國人的10倍，柏林的樓價卻還低於北京、上海和深圳。
除瞭人口衰減、都會化入程基礎實現和住房供求平衡之外，德國房價不漲之謎的良多其餘因素頗值得中國人鏡鑒。起首是德國憲法第20條規則，“德意志聯邦共和國事平易近主的和社會福利的聯邦制國傢”，當局把為公民提供住房保障作為其首要目的之一。德國當局每年會拿出專款補貼公民住房，86%的德國人享有不同額度的購房補貼和房錢補貼，低支出“啊！”玲妃從小到大最怕的就是雷聲，靈飛頭埋魯漢的胸部。者在德國可以申請房錢低於本錢的“福利住房”。德國當局今朝已建成運用的“福利住房”已凌駕1000萬套，占到全德傢庭總數的約41%。絕管德國處所當局把握著大批私有地盤和公房，但從不以“地盤財務”作為當局“提款機”。德國也激勵自建房、一起配合建房，以打破開發商對衡宇供給的壟斷，當局對一起配合社建房給予低息存款、稅收減免和補貼房錢等多方面的政策支撐，一起配合建房占每年新建室第總數的比例凌駕30%。
柯茂庭是德國科隆人，他先容說，在德國都會裡，教堂四周的屋子最高隻能建三到四層，出於對一些修建維護的斟酌，德國北部一些地域甚至屋頂是什麼色彩都要遵照必定的規則。
“在德國，你不成能很是隨便的投資一塊地皮，想在那兒建什麼就建什麼。而中國房產市場上物業的開發很是不受拘束和斗膽勇敢。”他說。
德國當局對樓市投契嚴肅束縛，對地價、房價、房租等實踐自力評價的“指點價”軌制。依據德法律王法公法律，房價凌駕“指點價”20%即為“超高房價”，組成違法，賣方可能面對最高5萬歐元的罰款；一旦被認定凌駕50%，則為觸犯《刑法》的“房價暴利”，最高可判三年徒刑。在德國生意房地產先要交評價價值1%—1.5%的不動產稅和3.5%的生意業務稅，生意贏利要交15%的差額獲利稅。高企的生意業務本錢使“全平易近炒房”風潮在德國難有泥土。
其次，是否領有一套住房並不組成德國人的一種社會成分象征和生理安全感的來歷，縱然房價這般之低，德國的自有住房率也隻有42%（中國則凌駕瞭80%），近60%的德國人抉擇租房而不買房。這也得益於當局激勵建築租住衡宇、維護佃農權益等一系列政策。德國有嚴酷的《租房法》，規則三年內房租不克不及進步超越20%，不然違法。並且一切凌駕5萬人口的都會都要斷定該地域的“租房费用表”，每兩年更換新的資料一次，假如房主所定的房租超越“公道房租”的20%，則就作為“房租超高”論，受到巨額罰款，超越50%者組成“房租暴利”的犯法行為。此外，《租房法》還對衡宇中介欺詐等行為入行瞭嚴酷規制，各類佃農同盟的活潑也使得這個市場很是通明。是以在德國租房的安全感並不亞於買房，數十年棲身在一所出租房中的德國傢庭不在少數。
高雄驗屋 固然曾經是跨國公司裡的高管，柯茂庭來中國事業前，一傢人也住在一套租來的公寓裡。他說：“在德國，人們的概念不長短得要買一棟屋子、有本身的屋子才行，這個概念簡直和其餘國傢的人不太一樣。”
沒有淨化的產業國
到德國遊覽的中國人總會驚嘆於德國都會柔美的周遭的狀況。德國的叢林籠蓋率為29%，處處都是生氣勃勃的樹木、綠茵茵的草坪和似錦的花叢，望不到渣滓雜塵和黑煙噴發。人們喜歡將本身的室第塗上繽紛多彩的表色，在窗前擺上盆栽花木，加上藍天白雲和清爽的空氣、潔凈的河池，造成瞭一個個花圃都會。
但家喻戶曉，這個方才被“寰球制造中央”中國超出的寰球第四年夜經濟體，重要支柱也是制造業，傳統的car 、機器制造、電子電氣和化工是德國產業的支柱，其產業產值占海內生孩子總值的35%。如今在中國周遭的狀況淨化最嚴峻的鋼鐵、化產業，也恰是德國的主導工業。
不外，汗青上鋼鐵和化產業同樣“我……”牧，棉不禁竖起眉毛，苍白的嘴唇颤抖着声音，身体虚脱非常紧张，曾給德國都會帶來周遭的狀況淨化。柯茂庭歸憶，“二戰”收場後，德國良多都會被戰役搗“綠茶妓女，甚至我們的房子**陳毅”。毀瞭，人們盡力重修傢園，最基礎沒意識到環保問題的存在。這種“未經思索的重修”過後形成瞭嚴峻的周遭的狀況損壞，上世紀五雲林驗屋六十年月，西德經濟的迅猛成長使泥土、空氣、水淨化日益嚴峻。柯茂庭一傢1970年月搬遷到萊茵河畔的化產業重鎮科隆，其時他6歲，還記得那時辰的萊茵河200多種魚類隻剩下80多種，“真的是無奈遊泳，也沒有樂菁驗屋魚可以釣”。
德國作傢波爾（Heinrich Boll）在1958年形容沿岸化學工場林立的萊茵河，“有如一道被6萬多種不夾雜學藥品調成的雞尾酒”。他刻畫的鋼鐵基地魯爾區則是如許一番情景：“觸目皆是的焦炭工場冒著黑煙，鍛造廠也不斷排出紅褐色的污水，另有飄浮在空氣中的懸浮粒子，使得戶外所有工具都蒙上一層黑灰。雪白的衣物穿出門往，紛歧會兒便成為灰色。紅瓦白墻，綠草如茵的傢園，更是遠不成及的妄想。”面積廣達4400平方公裡的魯爾區在其時是全歐洲最年夜的產業區，出產全德國80%的煤礦與鋼鐵。
當媒體、學者和社會各界都不對勁本身所處的周遭的狀況，要求更清爽的空氣和更幹凈的水土時，德國全社會，包含當局、NGO組織和公家開端共同努力管理周遭的狀況。當局出臺瞭一系列指點性法例，好比1971年德國當局頒佈的《都會設置裝備擺設匆匆入法》，規則所有有淨化的產業企業都需遷出郊區，原廠址由國傢或企業拉攏作為園林綠化舉措措施用地。1972年，德國又頒佈《周遭的狀況維護法》，後來還頒佈有《天然維護驗屋設備及周遭的狀況保護法》、《廢水征稅法》等8000多部周遭的狀況法令和法例，限定淨化氣體和污水的排放，設立空氣東西的品質監測體系，僅當局部分賣力治理環保法令的公事員便到達50萬人。一些NGO組織驗收表也應運而生，好比如今在德國政壇很是有影響力的綠黨便是此時成長起來的。
德國人素以連合和規律著稱，社會各方介入之下，貿易氣力也敢於負擔周遭的狀況管理本錢。柯茂庭先容，他地點的朗盛公司很早就束縛本身，凡從萊茵河裡取水用於生孩子，終極向萊茵河歸輸的水要比所取的水更幹凈，包管返歸到年夜天然的水不會危險水中的台南驗屋魚類或動物。
德國人許諾的減排目的是2012年溫室氣體排放量比1990年削減21%，在產業淨化管理靠近極限後來，德國近年來的減排重心放到瞭新動力和修建減排上。從2009年開端，德國制止建造沒有配備隔暖舉措措施或再生驗收表動力應用體系的修建。本次世博會上，漢堡市在上海建築瞭一棟永世保存的節能修建——“被動屋”（Passive house）。漢堡駐上海聯結處副主任潘樺告知《商務周刊》爬上了他的床，把今天没有人的模样，装给谁看？，“被動屋”的得名緣於它不需求外來的動力，此刻全德國約莫有8000套“被動屋”，此中漢堡有500多套。這種修建的本錢超出跨越平凡修建20％—50％，但能耗最多可低落90%，幾年即可發出本錢。它采用封鎖式修建方法，冬天僅用太陽能、室內電器的散暖以及棲身者的體溫即可保熱，炎天則應用可以制寒除濕的特殊透風裝配，不需求運用空調。
沒有死失的老產業區
潘樺先容，“被動屋”在漢堡的口岸新城裡曾經成為一種修建資格。口岸新城是位於易北河畔的漢堡市最年夜的都會成長規劃，也是歐洲最年夜的城區重修名目之一，它旨在讓漢堡的老口岸區煥發新春，將老城區打形成領有大批生態修建的商住年夜型社區，一座新的綠色“城中城”。這將是德國都會化蛹成蝶的又一次斗膽勇敢測驗考試，到2025年實現時，漢堡口岸新城將為1.2萬人提供事業和餬口空間，徹底轉變這座歐洲古城的面孔，其水點外形的“易北河愛樂廳”就建造於一個老的船埠堆棧之上。
損失瞭競爭力的老產業區怎樣更生，在交屋全世界都是困難，中國都會計劃科技驗屋design研討院副院長楊保軍以為，魯爾產業區可謂這方面的典范。他剖析說：“老的產業把周遭的狀況淨化瞭，要想管理好就要有接替的工業，而新興工業一般不肯意往淨化過的地域，假如沒有賺錢的接替性工業，就沒錢管理。以是德國產業都會的勝利轉型很值得鑒戒，好比都會的再開發，廢棄的地盤再應用，他們鳴‘棕地開發’。”
跟著寰球工業調劑，魯爾區從1960年月開端煤炭儲量急劇降落、環保壓力加年夜、掉業率高企，迸發瞭歷時10年之久的煤業和鋼鐵危機。1979年，聯邦當局與各級處所當局及產業協會、工會等無關方面結合制訂瞭“魯爾步履規劃”，旨在慢慢成長新興工業。針對工業退卻後地盤淨化嚴峻、清算耗資宏大、私企有利可圖的問題，魯爾地點的北威州當局建立地盤基金，購地落後行修復，地盤經由消毒等處置後再出讓給新企業，成為新的產業用地、綠地或許住民區。
1989年，“埃姆瑟國際修建展覽會”（簡稱IBA）為魯爾區建議瞭改革規劃，規劃將其改革為一個生態景觀公園，讓產業區釀成“古代化迷信園區”、“工商成長園區”和“辦事工業園區”。1989—1999年，德國當局將這個長達10年的領土改革試驗付諸施行。
與以去的都市更換新的資料規劃年夜多由當局主導不同，IBA建議，“處所的將來必需平易近間本身來負擔”，“與住民一路來轉變住民（Change with the people for the people）”，基於新的工業願景來堆集資金轉動成長，慢慢入進“正輪迴”。
位於萊茵河與魯爾河交匯處的產業都會杜伊斯堡，“二戰”期間曾是德國的“軍器庫”，1980年月這個鋼鐵之都逐漸啞火，沒有人了解應當怎樣挽救這片掉驗收表業率高達23%的產業廢墟。IBA和杜伊斯堡當局公然入行國際投標，要求各競標單元必需花半年時光與本地住民散會會商怎樣施展口岸上風，把該市改革成為一個“都市景觀公園”。之後有5個計劃團隊進圍，他們建議的經費估算介於6000萬馬克到20億馬克之間。1991年，最初中標的是估算最低的慕尼黑年夜學景觀修建系，它建議的是讓市平易近全部旅程介入公園的改建，慢慢建議個部門的design案，每實現一個部門便驗收凋謝運用，使財務收入以及後續收入可以通明的預估等方案被各界接收。
後來的10年間，廢工場釀成瞭主題鋪覽館，起重架、高墻及煤渣堆被改革成阿爾卑斯山攀巖練習場，煉鋼廠寒卻池釀成潛水練習基地，削失一半鐵皮的廠房成為可掀式的露天音樂舞臺，一座高100米、寬62米的全世界第二年夜廢瓦斯槽，則被改革成一座超炫的每個月可吸引20萬名旅客的太空意境鋪覽館。
魯爾區北部蓋爾森基興（Gelsenkirchen）一片占地30公頃鑄鐵廠原址，也被改革一個驚喜的尖叫聲來了，李明轉身發呆。一個瘦小的頭髮蓬亂的棕色，臉是髒的為一個容納瞭太陽能、廢棄物處置、節能產物開發等新興工業的高科技工業園區。吸引企業前來的，是IBA和當局提供的待業基金、稅收優惠、投資補貼、研討經費和守業存款等。好比本地當局規則，通常生物手藝等新興工業的企業前往落戶，將給予年夜型企業投資者28%、小型企業投資者18%的補貼。今朝，北威州領有1600多傢環保企業，環保業成為瞭本地的支柱工業。
IBA的10年改革工程另一年夜首創性，還在於自行解決瞭工業闌珊惹起的掉業問題。好比杜伊斯堡景觀公園改革名目，從運籌到設置裝備擺設再到運營治理的整個經過歷程中，住民的介入都不因此自願者而因此事業職員的成分入行。這是由於污土和廢水的從頭處置牽扯到新環保手藝的研發與進級，是以也帶來本地工業轉型的契機和大批待業機遇。好比原先工場的部門工人可以轉業為嚮導，向旅客講授高度復雜的機械裝備的道理。明天，魯爾區80%的勞能源在從事遊覽、貿易、辦事品級三工業。固然杜伊斯堡仍舊會響起隆隆的鋼鐵澆鑄聲，但那曾經發自主體聲響響裝備，再共同人工焰交屋檢查火，歷來自全世界的旅客鋪示德國鋼鐵產業已經的百年光輝。
如今，魯爾區的幾年夜都會都已掙脫瞭資本枯竭和產業闌珊帶來的困境。多特蒙德依托浩繁的高校和科研機構成長起來瞭軟件業，埃森則依附其遼闊的叢林和湖泊，成為休閑和辦事業中央。固然歐盟范圍內有31%的煤和11%的鋼依然在魯爾區開采或生孩子，但舊日林立的煙囪、井架和高爐未然不在，代之以農田、綠地、貿易區、室第區和鋪覽館。魯爾區從本來的“煤鋼中央”，慢慢演化為一個煤鋼等傳統工業與信息手藝、生物手藝等新經濟工業交屋和諧成長的新經濟區。本年1月9日，魯爾產業區的埃森市還舉行瞭“歐洲文明首都”年夜型鋪覽，來解釋魯爾產業區的汗青性蝶變。
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